区间套大悦城的“中年危机”:重组后首次由盈转亏

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区间套大悦城的“中年危机”:重组后首次由盈转亏

大悦城的“中年危机”:重组后的第一次,大悦城的“中年危机”:重组后的第一次

本报记者/陈婷/赵毅/深圳报道

近日,大悦城控股集团股份有限公司发布了2020年年报。数据显示,一年来,大悦城实现营业收入384.45亿元,同比增长13.76%;归属于上市公司股东的净利润-3.87亿元,同比下降118.88%。

这是大悦城自重组完成以来,近5年来首次出现负利润。

2019年初,大悦城完成大悦城房地产有限公司资产重组,更名并重新开盘。当时,大悦城提出了“力争实现三年销售型商业合同突破千亿”的目标。

但到2020年,大悦城的销量将不增反减。报告期内,全口径销售额694亿元,同比下降2.4%;销售结算毛利率同比下降10个百分点至28%。

2021年是大悦城三年目标的最后一年。今年3月15日晚,大悦城发布公告称,董事长周峥因工作需要申请辞职,辞职后不再担任公司任何职务。至此,由周峥掌舵10年的“欢乐城时代”结束。

周峥退休,欢乐城1000亿元的目标正在倒计时。大悦城告诉《中国经营报》记者,在这个关键时刻,公司将从两个方面采取相关措施实现目标。住宅项目方面,公司去年推出3H健康生活系统,目前已得到广泛推广应用;持续关注客户满意度,树立品牌美誉度,提高老业主回购率;为大悦城控股建立统一的网上销售平台。

在商办项目方面,大悦城建立了“总部区域项目”三级商办销售管理体系,与五大行等资源对接,以产品为基础,促进传播。

归属于母公司净利润第一负值

年报显示,2020年,大悦城营业收入增长主要是商品房销售和一级土地开发业务收入增长所致。营业收入325.8亿元,同比增长21%,约占公司总收入。85%. 此外,物业及其他管理行业收入7.2亿元,同比增长4%。

不过,大悦城其他业务的收入却出现了不同程度的下滑。其中,大悦城的“中年危机”:重组后首次实现扭亏为盈,投资性房地产及相关服务收入、酒店经营业务分别出现差异。同比分别下降14%、29%,占总收入的比重也相应下降。

利润指标方面,2020年,大悦城实现毛利润120.9亿元,同比下降12.8%;毛利率同比下降9.6个百分点至31.4%,主要原因是大悦城的“中年危机”:2016年至2017年重组后首次扭亏为盈,高价拿地项目受到调价、限价等政策影响。

此外,受疫情导致的减租和资产减值损失影响,大悦城2019年完成重组后利润首次出现负增长,基本每股收益为-0.09元/股,同样为负增长。

记者注意到,这也是欢乐城近5年来首次出现亏损。

当时,大悦城副总经理姚长林曾表示,“重组后,大悦城地产在资源和优势互补方面的表现会比以前更好。原有的限制将被取消。公司将相应加大发展力度。这对整个欢乐城公司也是一个积极的促进。”

然而,就在2019年重组之后,大悦城的盈利能力开始下降。2019年年报显示,公司实现营业收入337.87亿元,较2018年同期增长52.41%;净利润23.78亿元,同比增长15.27%,但与2017年同比增长31.27%、2018年同比增长46.91%相比,增速明显放缓。

值得注意的是,在大悦城地产重组时,大悦城提出了“三年破千亿”的目标。但去年公司实现全口径销售694亿元,同比下降2.4%;全口径销售面积312万平方米,同比增长8%;销售均价约22300元/平方米,同比下降10%;全年股权销售金额649亿元,同比增长6.9%。

天鹤数据显示,从大悦城销售金额的区域分布来看,长三角仍然是主力军,销售占比为48%,其余区域相对均衡。其中,上海和苏州的项目表现良好。此外,公司在珠三角的销售主要来自大湾区。深圳单个城市和整个珠三角的销售额占60%以上。与2019年销售布局相比,2020年大悦城中西部地区销售比重将提高5个百分点至20%。

另一方面,大悦城去年新增土地储备的布局与销售金额的区域分布是互补的。

2020年,大悦城将获得18个项目。新增土地储备容量456.7万平方米,权益容量约246.1万平方米,新增土地储备权益比54%;新增土地储备总价209.1亿元,卖地比例约0.3。其中,销售金额最小的中西部地区土地储备容量和建筑面积最大,约291万平方米,占比64%。

对于2021年的规模规划,大悦城告诉记者,一方面,公司将通过公开市场和非公开市场并重,资产和资产并重,自主和合作两种方式取得优质土地;另一方面,充分激活内外部资源,收购城市更新等土地存量,通过区域发展和产业整合能力,争取最大的投资回报。

值得注意的是,大悦城在年报中表示,将坚持2021年1000亿元的目标。按截至2020年底土地储备可售价值2460亿元计算,销售率应达到40.65%左右。

“轻与重”平衡技术

大悦城的前身是1983年成立的“宝安县建筑公司”。经过多年的发展,2019年重组的大悦城对未来有着诸多美好的想象。

大悦城告诉记者,作为为数不多的多业态房地产上市公司之一,大悦城将把自己定位为“城市运营和美好生活服务商”,坚持“销售业务+控股业务”两个轮子,“产品+服务”两大核心推动公司稳步前行。

在控股业务方面,大悦城注重商业市场的规模管理和权重比例。

然而,近一年来,由于疫情的影响,大悦城旗下商业地产平台大悦城地产的各项业务都出现了不同程度的下滑。其中,投资性房地产收入35.9亿元,同比下降17.4%;酒店营业收入6亿元,同比下降28.7%。

大悦城地产管理层在2020年3月31日召开的业绩会上表示,公司将通过各方面的年度租金弥补亏损。目标是恢复5%到10%的收入。租金损失控制在5%-10%,净利润不损失。

不过,从业绩来看,大悦城地产2020年租金和利润的下降幅度仍超出预期。

财报显示,2020年,大悦城地产实现营业总收入141.1亿元,比去年同期增长36.5%;实现利润约21.69亿元,比上年同期下降18.7%。

报告期内,大悦城地产主要投资性物业租金收入30.81亿元,同比下降17.5%;商场租金收入23.81亿元,同比下降22.3%。剔除上海长丰大悦城和西安大悦城的处置,大悦城的整体租赁面积涵盖了大悦城的“中年危机”:重组后,营业收入首次扭亏为盈同比下降15.9%。

值得注意的是,在持有物业方面,大悦城在2021年的发展路线有所改变,即发展轻资产项目是重要的战略方向。

年报披露,截至2020年底,大悦城通过管理产出模式运营天津和平大悦城项目、昆明大悦城项目、鞍山大悦城项目,同时新增2个在建轻资产项目,分别位于长沙、无锡等地。

事实上,随着房地产业从增量市场向股票市场的转变,轻资产的商业运作模式已经越来越流行。

2015年,万达首次在业内推出“轻资产”战略。当时,王健林曾表示,“5年后,万达广场将没有资产密集型项目,将完全实现资产轻量化”,对于当时寻求缓解债务压力的万达来说,向资产轻量化转型是唯一的出路。

之后,大悦城提出了“重中之重”的大资产管理策略。截至2020年底,大悦城已建成12个自有商业综合体,其中大悦城购物中心10个,春风里项目1个,祥云镇1个;该公司正在建设中,计划建设共10个自有大悦城。

2021年,大悦城即将迎来商业项目的密集开盘,预计将包括苏州大悦城、长沙大悦城、北京怀新大悦城、重庆大悦城、武汉大悦城、青岛即墨祥云小城等6个项目。这无疑将对大悦城的经营管理能力发起拷问。对此,公司表示,将控制整体商业定位,增加品牌储备,确保项目如期开盘,强化大悦城的市场主导地位。

刚刚过去的2020年是大悦城的“考验年”。疫情不仅影响了商业地产,而且房地产业政策频频出现,如土地供应的“三条红线”和“两个集中”政策等。

截至2020年底,大悦城现金短期负债率为1.76;净负债率为85.53%;扣除预付账款后的资产负债率为71.76%。

大悦城告诉记者,为了让“三条红线”尽快变绿,公司主要采取了加快销售、密切关注收汇的方式;合理控制生息负债规模,调整生息负债结构,降低融资成本;积极开发资产。证券化模式积极推行引入战略合作伙伴等措施。

此外,“两个集中”政策有利于公司集中优势攻克优质土地,不断积累和提高市场研究判断能力和投资决策效率。公司还将运用资金管理来稳定资金需求的峰谷波动,不断提高经营和产品能力。

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